上海探索综合区域整体焕新 因地制宜盘活资源提升核心功能 “四两拨千斤”导入产业聚活力

  2023年的倒数第二天，黄浦区160街坊保护性综合改造工程（老市府大楼）外立面正式亮灯，是继历史性百年围合之后的又一新进展。从这栋大楼开始，外滩“第二立面”一批百年建筑正从历史中“转身”，为市民打开一片城市新空间。

  去年，《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》（以下简称《行动方案》）出台，计划通过开展综合区域整体焕新、人居环境品质提升、公共空间设施优化、历史风貌魅力重塑、产业园区提质增效、商业商务活力再造等六大行动，推动城市更新迈上新台阶。

  “综合区域整体焕新”位列六大行动之首，足见其分量之重。当上海全面进入存量更新阶段，以外滩“第二立面”为代表的区域更新，空间非常广阔、辐射效应明显，是上海提升核心功能、推动区域转型、改善城市品质的重点片区，也在为城市更新探索提供更多新模式和经验。

  创新机制先行先试

  《行动方案》明确，到2025年，重点开展10个以上综合性区域更新项目，重点推进“一江一河”沿岸地区、外滩“第二立面”、衡复历史风貌区、北外滩、吴淞创新城、虹桥国际中央商务区等区域更新。同时，强化分类引导，加强全要素统筹协调。

  以外滩“第二立面”、吴淞创新城为代表的区域更新，尺度大、难点多，集中展示了上海城市更新面临的复杂性和挑战性。不仅仅因为它们是城市或区域地标，更是因为更新涉及方方面面，或需要大刀阔斧输入新业态新功能，或需要四两拨千斤带动周边共同发展，或面临短期资金投入的压力，或需要考虑长期运营的效能。

  外滩单日流量为40万人次，主要集中在沿江一线。很少有人走进非沿江街区，即“第二立面”。空间背后的问题复杂，包括权属关系复杂、建筑普遍缺乏养护、业态功能分散、使用效率不高。若不焕新，外滩就很难真正打造成为世界级金融文化中央活动区。

  为破解这些难题，市、区两级政府从顶层设计出发，制定区域更新方案，明确了发展定位、功能布局、风貌保护、交通组织和设施布局，按照不同阶段任务进行推进。目前，外滩“第二立面”被列为上海10个城市更新单元之一，探索落地责任规划师、责任建筑师和责任估价师“三师联创”机制，让规划师、建筑师、估价师能够充分沟通，优化细节和指标，最终得出一个成熟、经济、可持续的更新方案。

  2018年，黄浦启动外滩“第二立面”城市更新项目，为历史建筑建立“一楼一档”，推进南京东路179街坊中央商场、老市府大楼、外滩源二期等首批更新项目。率先进行更新的老建筑，正在点亮街区。记者从上海建工二建集团了解到，老市府大楼新设灯光融于外滩“第二立面”历史保护建筑群中，与周边圣三一堂、金城银行大楼、新城饭店等优秀历史保护建筑成为整体，在街区中形成光的导向和指引。

  聚焦外滩“第二立面”保护性更新过程中的关键问题，老市府大楼综合改造和南京东路179街坊成片保护改建工程两个示范项目创新更新策略和成套设计技术，攻克了历史建筑保护修缮、活化利用和地下空间开发等系列关键技术，总结可复制可推广经验，为后续上海更大规模的历史建筑保护与活化利用奠定了基础，成为上海建设领域具有原创性、引领性的科技创新成果。

  推动产业迭代升级

  物理空间改造是区域更新的“表”，通过导入产业、聚集人气、点燃活力，才是区域更新的“里”。从远郊到中心城区，上海各区都在探索因地制宜盘活资源，实现产业迭代升级。

  以存量型开发为主的吴淞创新城，重新梳理盘活产业用地。宝山区创造性提出“企业自主转型+政府局部收储”模式，宝武等在地国企保留的产业地块由企业自主投资建设、导入旗下的专业公司总部和新兴产业，其余地块由市区联合收储委托专业第三方进行开发。

  目前，吴淞创新城规划、开发、建设等各项工作进入快车道。今起三年内，吴淞创新城固定资产投资额将达千亿元以上。特钢区域宝杨路同济路路口180米超高层、150米高楼已经开工建设，18号线、19号线江杨南路站将建设TOD，打造成城市新地标。

  黄浦江和苏州河两岸公共空间的贯通开放，已经被公认为是成功的空间开发开放样板。经过多年努力，更新效果显现，产业活力不断聚集。

  徐汇滨江西岸曾是上海最重要的生产、仓储基地和民族工业发源地之一，如今已转身成为“生活秀带”“科创绣带”。这里不仅有高品质的公共开放空间，高质量展览云集的美术馆大道，还有串珠成链的产业组团。“一港一谷一城一场一湾一心”6个百万级产业构建起数字经济、生命健康、文化创意、现代金融互为支撑的产业结构。

  2020年9月，杨浦以“生活秀带”为主题入选首批国家文物保护利用示范区创建名单。尊重原有环境的肌理和历史印记，杨浦将滨江南段5.5公里作为连续不间断的工业遗产博览带落实整体性保护，让曾经的“工业锈带”华丽蜕变。目前，滨江南段正在加快产业导入，到2025年将汇集30家以上在线新经济头部企业、3000家以上创新型企业，产业规模超过3000亿元。

  塑造城市特色风貌

  城市更新是永恒主题，同时又要回答不同的时代命题。时至今日，以旧改为代表的城市更新不仅仅要担负改善民生、区域转型的使命，还要观照城市温度和历史文脉，坚守以人为本的价值取向，不断提升城市软实力。

  作为上海中心城区最大的成片保护区域，衡复历史文化风貌区承载着城市记忆，是展示上海历史风采的重要窗口。风貌区徐汇片是核心部分，内有公寓、花园住宅、简屋、旧式里弄等类型住宅，且部分老旧建筑年久失修排列紧密，对更新建设技术要求较高。另一方面，由于风貌区内人户密集，生活条件有区别，群众对更新项目意愿不同。

  面对错综复杂的问题，徐汇区采取“三师联动”策略，通过规划师、估价师、建筑师务实调研，从专业视角梳理每一条弄堂肌理以及建筑特点，形成有针对性的、可持续的、与风貌区整体更新项目相平衡的策划方案。群众意见方面，突破常规操作，前置方案征询环节，根据群众反馈动态调整，提高征询通过率。进一步探索可持续的城市更新模式，努力形成集海派历史风貌、高品质居住、多元配套服务、全天候活力以及特色化文旅为一体的高效城区。

  当下，虹口北外滩以“一心两片”为发展格局，“一心”核心商务区商办建筑体量，“两片”虹口港活力片区、提篮桥片区，按照风貌保护要求恢复历史肌理，延续城市文脉。

  2021年，虹口区对提篮桥历史文化风貌区的10个街坊进行整体打包，一次完成旧改。同时，按照“一楼一档案，一弄一方案”，保护老建筑和老物件。根据规划，提篮桥片区将打造南区功能复合的创意活力区、中区多元交融的文化体验区、北区开放创新的风貌生活区。