上海博士“吐槽”2021年楼市“打新”潮背后的尴尬

　　本来今天聊北京2021年市场的，还是看看打新，打新这个词，过去是股市术语，现在已经是楼市专用名词了，毕竟股市一股打新多了也就是10万20万，而楼市打新族抢到一套房，动作收益几百万。

　　打新这个词最近被热炒当然主要出现在深圳与上海、杭州、南京。

　　特别是深圳：2020年6月，深圳备受关注的“打新”热盘--光明金融街华发融御华府创下深圳楼市认筹人数新纪录，5天收筹8998批，中签率仅有4.37%，正式拉开深圳下半年“打新”盛宴的序幕；数月之后，华润城润玺以诚意登记15036批，最终入围冻资9690批客户再次突破深圳纪录，进入“万人摇”时代。

　　这几天上海一封博士投诉信也被很多人关注！

　　（因为这封信是公开发布，所以不涉及隐私问题，伟哥也就不处理姓名了）内容很简单，博士参与摇号多次没摇号到，当然，也有人吐槽这位博士不去等人才房，刚落户就要参与普通商品房，而且基本都是豪宅项目。质疑这位博士落户的初衷，是不是就是为了买房？

　　这是可能涉及另外一个话题，当下各地落户人才政策，大部分被炒房客利用，这次不聊这个话题。

　　今天还是重点聊聊为什么出现打新潮？

　　当下部分城市卖房也同样出现了这一现象：住的买不到，买的不住！

　　“几万人抢房，只要有资格买到就相当于赚了500万，买到就是赚到。”深圳“华润城润玺”的网红盘，项目均价为13.2万/㎡左右，而周边华润城润府的二手房均价在18万以上，价差达到4万~5万，这意味着按该楼盘最小的100平方米户型算，如果摇中最少能赚500万。

　　天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。逐利是人的本性。

　　早在离开盘还有数月时间之前，不少“打新攻略”就在网络流传。到了选房之时，不仅出现了“众筹打新”“借票代持”等传闻，而且根据华润城官方信息，即使在“优先满足无房居民家庭购房需求”的限购原则下，润玺一期1171套房源，符合选房资格者就有9690人，中签率约为12%。

　　僧多粥少加上“借票代持”等炒作，加剧了抢房现象。“摇上一套新房，账面浮盈就是几百万元”，有机会当然要试试。

　　十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆“投资品”，“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。

　　深圳并非唯一一个打新城市，其实同类型城市还有好几个，比如杭州、南京、成都、西安等，只是因为深圳的房价最高，打新收益最高而被市场广泛关注。

　　为什么这么多人都关注限价？限价对市场影响多大？

　　一：失真的房价统计系统，限价是为了对上负责，要求调控结果

　　真限价vs假限价，全国看，可以说基本所有城市或严或松的执行了一定力度的限价政策。当然最严格的主要是一些地王项目。

　　而限价也分成真限价与假限价，部分城市的双合同存在事实上代表了限价并不真实。（装修款单独计算）

　　从房价数据角度看，中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据，从实用角度看：70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市，并不能代表全国数据，比如在2016年基本都是全面上涨，而且涨幅不小，但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

　　数据基础的问题，即使是这70个城市的房价，其中公布的二手房与新建商品房住宅，也都来源网签。

　　所以这些城市调控就是调网签价格。

　　二：限价是最简单的调控手段

　　只要网签价格不领先全国，地方政府就可以继续增量卖地。房地产税收也可以高位运行。

　　简单的限价政策，只是为了避免房价上涨全国领先，并未配套其他限购、限售、限贷，增加供应等政策，单独的限价只能导致统计局统计的网签数据失真。只能影响部分开发商双合同，掩耳盗铃，表面房价是降低了，平稳 ，但事实上，房价依然在上涨。

　　限价只是房地产调控作用最小的一个办法，目的是为了应付上级调控的统计数据。对稳房价不应该只是稳房价数字，稳市场不应该只是稳网签那个价格数字。

　　房价上涨的原因很多，不增加供应打击投资需求，短期限制签约导致的房价数字下调，对于市场来说，只能酝酿未来的暴涨。

　　从房地产调控看，住建部的原则是稳房价、稳预期、稳地价，从目前各地的调控政策看，更多还是稳地价。有力的措施不多。

　　短期看，市场出现波动，需要限价，但如果只限价，而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。

　　限价打新放大了部分房源与二手房的价格差，买到就赚钱，导致市场暗箱操作多，部分政策的摇号的确可以公平交易，但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。

　　因为政府“限价”，限制备案价，不允许开发商自主定价，不管市场有多少需求，反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的，都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧的压制住了，这样价格倒挂产生了。

　　简单的总结一下：

　　1：出现打新的城市，都不想调控，因为想调控非常简单，所有需求超过房源数量的，不能简单的摇号了之，因为这会放大需求，必须限售，10年、20年，只有这样才会抑制投资需求抢房。

　　2：出现打新的原因很简单，政府希望楼市热，又不希望中央和住建部看到房价数据波动，所以最简单的办法是新房限价。背后其实体现了住建部监控系统的问题。是不是应该升级部分指标。

　　3：房地产市场缺乏长效机制，短期目标与长期目标不能共存，房地产是经济稳定剂。限价是避免失控，但又不能让房地产熄火。

　　4：从房地产调控政策角度看，北京是全国唯一真想调控的，一线城市，能控制成这样。和长沙不可比。

　　5：从深圳查了一个月打新毫无动静看，现在看，过去几年“打新人”是最聪明的一群人。都赚了！暖冬之后，小阳春难免，未来3个月涨一波已经不可逆。