176亿！上海2021年土拍开场就扔“王炸”，地头蛇复星或参拍

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　　2021年的土拍进入预热阶段，上海率先推出了重磅地块。

　　近日，上海土地市场挂出豫园板块一宗商住地块，起始价格达到176亿元。公告显示，该地块东至河南南路、狮子街，南至大境路、方浜中路、昼锦路，西至露香园路，北至高墩街、福佑路，土地总面积为12.51437万平米，起始楼板价亦高达约8.9万元/平方米。

　　在地王频出的上海内环地段，但凡有新的地块推出，总能在市场上掀起一阵波澜。而作为2021年上海土拍市场开幕大戏中的重磅地块，此次推出的豫园地块同样受到外界的高度关注，据悉，该地块将在2021年1月5日采用有竞价招标方式出让。

　　不论是对于生活在上海的居民，还是外来游客，豫园都是一个熟悉的名字。因为商圈内有城隍庙，豫园商城又有着浓厚的老上海气息，且聚集了众多上海名气美食，在各个社交平台中，豫园商圈都被记录为上海必去的打卡景点之一。

　　高人气之下，豫园板块的房价也始终处于上海头部梯队。如今年9月，地块周边的露香园项目加推，联排别墅报价约21万元/平方米，叠加别墅均价约16万元/平方米，改善型平层户型的均价同样达到约14.5万元/平方米。

　　二手房价方面，链家最新统计数据显示，10月，豫园板块的挂牌均价约为10.29万元/平方米，成交均价约9.3万元/平方米，纵观全年，豫园板块的二手房挂牌价一直呈现着稳步上升的曲线。

　　不过，即便这是一宗难得的稀缺地块，中原地产分析师卢文曦仍然保守认为入围的房企数量不会太多，“而且参拍房企也会比较保守。”

　　卢文曦作出这样的判断，一部分原因在于该地块自身的“高门槛”。上海市规土局对参拍企业提出了一系列要求，除了基础的配建之外，还有商业自持、文物建筑保护等等。

　　具体来看，豫园地块由10宗小地块组成，其中编号为211J-02、211K-04的地块属性为纯住宅用地；210F-01、210G-01、211J-01、211L-01、213A-01、213B-01均为商住属性，住宅部分占比60%-90%不等；211K-05、211K-06则为商业用地。其中，商业部分要求全部自持。

　　此外，该地块分为地上和地下两个部分，地上部分总面积57657平方米，地下水平投影面积为67486.7平方米。地块规划要求，该地块的地下开发不得超过三层，并且要求地下部分和商业部分做到整体规划、整体开发、整体抵押，不得分割。

　　更重要的是，出让文件中特别说明，地块内有文物保护点1处、保留历史建筑2处、一般历史建筑1处，总建筑面积不少于15600平方米。规划要求保留这些文物和历史建筑，不得拆除。

　　种种限制条件无疑拔高了参拍门槛。卢文曦表示，地块自带的限制条件拦住了很多房企，商业全部自持的地块也需要格外谨慎，参拍房企不仅需要具备一定的开发能力，在商业运营方面，更需要有丰富的经验和实力。

　　有分析认为，豫园“地头蛇”复星或参与此次土地拍卖。

　　资料显示，2017年，复星成功重组豫园股份，豫园股份是豫园商城的打造者，是上海商业系统首家股份制企业，亦是上海证券交易所第一批上市的“老八股”之一，被誉为“中华商业第一股”。

　　尽管在复星集团掌舵人郭广昌的口中豫园股份并非一个地产平台，但将豫园股份收入旗下之后，郭广昌多次将重要地产资源注入该平台，豫园股份成为复星集团地产业务的重要承载平台和出口。

　　2018 年，豫园股份收购了上海金豫阁置业有限公司和上海金豫置业有限公司，这两家公司名下土地及商业建筑均位于上海豫园核心商圈之内。今年8月的业绩会上，豫园股份董事长徐晓亮曾透露，豫园商城二期正在建设中。

　　“复星手里有几个项目在豫园商圈，资金和运营实力都足够，如果不参与会很可惜。”卢文曦分析，此次推出的豫园地块总价较高，三道红线之下，房企普遍存在资金压力，预计溢价率在10%左右，应该不会超过20%。