租金降五成？真实的北京金融街，其实是这样的

　　部分写字楼空置，租金降幅最高近五成，作为中国大陆最贵的写字楼市场，你对金融街表现怎么看？

　　全球最贵写字楼降租？

　　日前，有媒体在走访北京金融街时发现，不少写字楼处于闲置状态，为吸引租户，部分写字楼租金降幅近五成。相比往年金融街写字楼租金每平方米每天20元以上的盛景，如今租金报价在每平米每天12元左右，还存在议价空间。

　　聚集了中国最有金融影响力的「一行两会」以及1800多家各类金融机构的金融街，一直被认为是中国大陆上最贵的写字楼市场。金融街的上班族一度被调侃，到底是工位更贵还是薪资更贵？2019年时北京青年报曾核算金融街一个10平方米工位年支出成本在5万-10万元之间。

　　不仅是中国市场，放眼全球，金融街多次在全球最贵办公楼市场排名中名列前茅。年初仲量联行发布的全球《优质办公楼租金追踪指数报告》显示，北京金融街在全球十大最贵办公楼市场中排名第三，仅次于香港中环地区和纽约中城区。

　　空置水平长期低于5%

　　作为北京写字楼市场「人民币」担当，金融街市场表现如何？

　　戴德梁行2020年二季度统计显示，金融街甲级写字楼平均租金682元/平方米/月，空置率2.9%；乙级写字楼平均租金407.55元/平方米/月，空置率2.6%。高力国际录得2020年二季度金融街甲级写字楼平均租金670.2元/平方米/月，空置率4.2%；乙级写字楼平均租金452.5元平方米/月，空置率3.6%。

　　制图：选址960虽然数据不尽相同，但大体上金融街甲级写字楼空置率维持在5%以下的低位水平，金融街乙级写字楼空置情况则略好于甲级写字楼。

　　值得注意的是，金融街与中关村是北京甲级写字楼市场中表现最为稳定的两个子市场。高力国际认为，金融街、中关村和东城商务区在北京写字楼市场扮演着压舱石的作用，关系着北京写字楼市场的稳定，甚至影响着中国经济的稳定发展。这其中金融街市场首当其冲。

　　高力国际华北区研究部董事陆明表示，如果以十年作为一个维度来回顾整个金融街甲级写字楼市场的发展的话，可以说这个市场不仅仅是北京最理想的写字楼市场，其空置水平和租金收益在全球也是名列前茅的。从甲级写字楼的空置率来看，金融街空置率上一次超过10%的时候还要追溯到2009年金融危机时期，过去十年间的空置水平长期保持在5%以下。

图源：高力国际低效楼宇不代表真实情况

　　在经济下行期、产业结构调整期，以及疫情防控期三期叠加的背景下，目前金融街租金出现了小幅下调，但在陆明看来，这样的下调对市场整体运行是积极的。疫情过后，大部分企业普遍都面临着经营困境，对于各方面的成本也会更加敏感。租金的下调一方面可以从一定程度上降低企业租赁成本，也可以从另一方面提升整个金融街，甚至是整个北京的城市竞争力。

　　陆明指出，「我们不否认金融街市场也会有个别的楼宇出现租赁困难的局面，但这样的低效楼宇显然不能反映整个金融街市场的真实情况。西城区政府已经意识到辖区内部分低效楼宇的问题，更是在今年5月就出台了《西城区支持低效楼宇改造提升若干措施》。我们认为，金融街市场的稳定是一种连疫情都无法撼动的稳定，这样的强势市场不仅仅得益于金融街的金融类企业强大的产业聚集效应，也得益于金融行业租户无可比拟的承租能力。」

　　4点趋势要知道

　　高力国际对北京写字楼市场，作出四点趋势性研判：

　　一、供应高峰持续推高空置率才是市场本质。2020年下半年北京市场依然会迎来接近70万平方米的新增供应量，明年还有近80万平方米的新增供应入市。持续走高的空置率是由于集中的供应高峰所致。高供应的格局会一直延续到2021年，市场的空置率高点也会在2021年出现。

　　二、新增需求不足，去化周期延长。高力国际华北区董事总经理严区海指出，受经济增速下行期，产业结构调整期和疫情防控常态化时期的三期叠加影响，市场需求的释放需要更长时间，加之市场同时处于供应高峰期，短期内的供应过剩在一定程度上意味着市场新增需求不足以支撑这样的新增供应体量。市场无法通过新增需求进一步去化空置面积。其实这个现象在2019年四季度的数据中已有所体现，因此不能一概而论把空置率高企全都归咎于高供应量和疫情的原因。

　　目前，金融业，互联网和专业服务业依然是主要需求来源，特别是外资金融机构，相对成熟的互联网公司以及各类专业服务类公司。

　　三、租金阶段性高位调整的大趋势保持不变。租金作为市场价格指标，租金上升需要有持续的需求作为支撑。市场需求能够在今明两年出现可持续性的回暖，需要建立在宏观经济增长符合预期，北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础条件上。

　　陆明指出，虽然我们可以基本确认市场逐步走出疫情阴霾的大趋势，但2020全年的净吸纳量在剔除自用和预租的影响后可能仅为北京甲级写字楼市场历史平均水平的一半左右。在高供应量且需求中性的市场环境下，租金依旧会保持缓慢下探的趋势，但下方空间已经非常有限，2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部。

　　四、2021年后北京将迎来市场去化周期。在2021年之后，北京市场将进入一个3年左右的去化周期，整体空置水平会随着需求的不断释放逐渐回落。