海南文昌：聚焦风险源头，将矛盾纠纷化解在萌芽状态

　　近年来，受经济新常态和房地产宏观调控机制等因素的影响，房地产行业一些遗留性问题和相关矛盾纠纷集中暴露，给社会稳定带来一定风险。

　　日前，新时代“枫桥经验”网络主题中央主要媒体采访团记者在海南文昌市采访时了解到，为稳定房地产市场，有效促进地方房地产行业矛盾纠纷的化解稳控工作，海南文昌市人民法院坚持落实和发展新时代“枫桥经验”，成立“防范房地产风险巡回法庭”，立足审判职能依法服务防控化解房地产风险，努力营造维护有利于防范和化解房地产风险的司法环境。

　　据文昌市法院党组书记、代理院长钟垂林介绍，自2019年设立房地产风险巡回法庭以来，文昌法院共受理各类涉房地产案件4164件，结案3906件，结案率为93.8%，调撤率为46.01%。

　　买卖合同纠纷多 倾心调解化矛盾

　　2018年，海南限购政策出台后，大批业主起诉解除合同，并要求开发商返还购房款，连环诉讼和信访等群体性事件层出不穷。截至2022年12月31日，文昌市法院累计受理商品房预约合同纠纷类案件共209件，且涉案业主来自全国各地。

　　记者采访了解到，在原告李某、陈某某等13名业主分别诉被告某集团海南房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷系列案中，原告于2017年与被告该公司签订《商品房认购书》，因被告未能按期交付房屋及未签订正式的商品房买卖合同，原告诉至文昌法院，请求确认双方签订的《商品房认购书》依法予以解除，并要求被告向原告退还已支付的购房款及其违约金和承担案件诉讼费、律师费及财产保全费用，诉讼标的额近1000万元。

　　住建部门收到该批案件问题后，文昌法院迅速跟进，及时组织政法、司法等相关部门业务能手，组成巡回法庭审判调解团队，对案件进行充分研判，提前介入案件化解。文昌法院联合文昌市住建局共同商讨兼顾企业和业主权益的双赢举措，提出由开发商提供相应价值财产进行置换，以解除银行账户冻结、查封，保障企业正常运营和销售房产，为企业履约奠定基础。

　　“业主在海南居住的时间较短，若通过正常诉讼程序审理，时间跨度较长，不便于当事人解决纠纷。”文昌市法院民事审判庭庭长邓德武说，业主为保障自身权益，在诉讼过程中往往会申请财产保全，将开发商的账户、财产等予以查封、冻结，如一味采取传统审判方式，势必会影响房地产企业的正常运营，造成较大社会风险。

　　在法院及住建局的共同努力下，经过多次组织调解，双方自愿达成调解协议，原、被告双方签订的《产权式酒店认购书》依法予以解除；被告同意向原告分期退还购房款；原告根据双方调解协议的内容依次申请解除查封被告的房产，自愿承担案件受理费和保全费。至此，13宗案件得以调解结案。

　　重点领域纠纷共治 推动解纷关口前移

　　文昌法院从办理的相关案件中得出，商品房预售管理、不动产预告登记等领域还存在制度空白和监管缝隙，房地产及建工领域仍然存在一些亟待解决的问题，如因“一房多卖”“先卖后押”等多次处分导致同一房屋不同财产权利发生冲突，引发大量的房屋买卖纠纷和执行异议之诉案件。

　　文昌法院成立“防范房地产风险巡回法庭”后，聚焦本地重大项目建设，积极分析研判涉项目纠纷发生趋势，保障房地产重大项目建设的平稳推进。

　　据文昌市法院立案庭庭长张磊介绍，截至2023年11月，该法庭受理房地产纠纷案件1177件，结案903件，调解70件，调撤345件，调撤率29.31%。

　　“巡回法庭从人员、时间、制度三个方面完善诉调全面对接，实现矛盾纠纷实质化解。”钟垂林说，业主提交诉讼申请后，巡回法庭综合甄别相关信息，委派专业调解员进行诉前调解。调解不成功当天予以立案，及时分流至专业审判团队，在案件审理过程中，边审边调。

　　另外，根据文昌“候鸟”业主群体多的特点，法院采取电子送达文书、远程开庭、利用休息时间开庭等方便当事人的方式进行审理，满足人民群众多元司法需求。并会同镇政府、公安、信访等多方进行问题“对账”、商讨解决办法，合力把矛盾纠纷化解在当地。

　　近年来，文昌法院积极做好立案及法庭调查前的诉前化解工作，推动矛盾化解从终端裁决向源头预防化解延伸。2023年，海南文昌法院共引入诉前调解案件5236件，调解成功3483件，调解成功率66%，在线申请司法确认24件，同期一审民事受理案件下降2.69%。